Calculadora de la plusvalía municipal
Los dos métodos que permite la ley desde el RD-ley 26/2021, calculados a la vez, para ver cuál sale más barato antes de presentar la autoliquidación.
Elegir el método objetivo ahorra 6.120 € frente al otro. El ayuntamiento liquida por el objetivo salvo que se le pida expresamente lo contrario, así que hay que solicitarlo y aportar las dos escrituras.
Por qué hay dos métodos desde 2021
Durante décadas la plusvalía municipal se calculó con una fórmula que daba por supuesto que el suelo siempre se revalorizaba. Se pagaba incluso vendiendo con pérdidas. La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional anuló ese sistema de determinación de la base imponible, y el RD-ley 26/2021 lo sustituyó por el actual: dos métodos, y el contribuyente elige el que le resulte menos gravoso.
En la práctica, el método objetivo suele ganar cuando la ganancia ha sido grande, y la estimación directa cuando el inmueble se ha revalorizado poco o el valor catastral del suelo es alto en relación con lo que se ha ganado. Merece la pena calcular las dos: la diferencia entre una y otra puede ser de miles de euros, y el ayuntamiento liquida por el objetivo si no se le pide otra cosa.
Coeficientes máximos por años de tenencia
Son los del artículo 107.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Cada ayuntamiento puede aprobar en su ordenanza coeficientes iguales o inferiores, nunca superiores; si tras la actualización anual alguno de los suyos queda por encima del nuevo máximo, se aplica directamente el máximo legal hasta que corrija la ordenanza.
| Periodo de generación | Coeficiente máximo | Base con suelo de 40.000 € |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 6.000 € |
| 1 año | 0,15 | 6.000 € |
| 2 años | 0,14 | 5.600 € |
| 3 años | 0,14 | 5.600 € |
| 4 años | 0,16 | 6.400 € |
| 5 años | 0,18 | 7.200 € |
| 6 años | 0,19 | 7.600 € |
| 7 años | 0,20 | 8.000 € |
| 8 años | 0,19 | 7.600 € |
| 9 años | 0,15 | 6.000 € |
| 10 años | 0,12 | 4.800 € |
| 11 años | 0,10 | 4.000 € |
| 12 años | 0,09 | 3.600 € |
| 13 años | 0,09 | 3.600 € |
| 14 años | 0,09 | 3.600 € |
| 15 años | 0,09 | 3.600 € |
| 16 años | 0,10 | 4.000 € |
| 17 años | 0,13 | 5.200 € |
| 18 años | 0,17 | 6.800 € |
| 19 años | 0,23 | 9.200 € |
| 20 años o más | 0,40 | 16.000 € |
Llama la atención que el coeficiente no crezca de forma continua: baja entre los 9 y los 15 años y vuelve a subir después. Refleja el ciclo inmobiliario español, y por eso la ley obliga a actualizarlo cada año.
El error más caro: confundir el valor del suelo con el valor catastral
El impuesto grava el incremento de valor del terreno, no del inmueble. La base del método objetivo es el valor catastral del suelo, que en un piso suele ser una fracción del total, entre el 20 % y el 50 % según la zona. Usar el valor catastral completo multiplica el resultado por dos o por cinco. El desglose está en el recibo del IBI y en la consulta descriptiva y gráfica del Catastro.
El tipo de gravamen lo pone tu ayuntamiento
El artículo 108.1 del texto refundido fija un techo del 30 %, y dentro de él cada municipio decide. No todos publican el suyo en el portal de tipos impositivos del Ministerio de Hacienda, que dejó de recogerlo de forma sistemática tras la reforma de 2021, así que conviene comprobarlo en la ordenanza fiscal. Consulta los tributos de tu municipio →
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Hay dos formas y se puede elegir la que menos pague. Por el método objetivo, la base es el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos transcurridos desde la compra. Por estimación directa, la base es el incremento real del valor del suelo: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, multiplicada por la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Sobre la base elegida se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional y el RD-ley 26/2021, si no hay incremento de valor del terreno no se realiza el hecho imponible y no hay impuesto. Hay que acreditarlo aportando la escritura de adquisición y la de transmisión, y el ayuntamiento puede comprobarlo.
¿Qué valor del suelo hay que usar?
El valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, no el valor catastral total del inmueble ni su precio de mercado. Viene desglosado en el recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro. Confundirlo con el valor catastral total es el error más frecuente y multiplica el resultado.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia, el heredero; en una donación, quien recibe. Si el vendedor no reside en España, el sujeto pasivo sustituto es el comprador, que responde del pago ante el ayuntamiento.
¿Cuál es el plazo para presentarla?
Treinta días hábiles desde la transmisión en las compraventas y donaciones. En las herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita dentro de ese plazo. Según el municipio será autoliquidación o declaración con liquidación posterior del ayuntamiento.
¿Y si he tenido el inmueble menos de un año?
También se tributa. La reforma de 2021 incorporó las transmisiones de menos de un año, que antes quedaban fuera. En ese caso el coeficiente anual se prorratea por meses completos, sin contar las fracciones de mes.
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