Plusvalía municipal 2025: cómo se calcula
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava la revalorización del suelo al transmitir un inmueble urbano. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que te salga más barato.
Los dos métodos: objetivo y real
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y el RDL 26/2021, el contribuyente puede optar por el método que le resulte más favorable:
- Método objetivo: base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (tabla inferior).
- Método real: base imponible = incremento de valor (precio de venta − precio de compra) × proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total.
Sobre la base elegida se aplica el tipo de gravamen municipal, que fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal hasta un máximo del 30%. Si no hubo incremento de valor (venta por igual o menos que la compra), la operación no está sujeta al impuesto.
Coeficientes del método objetivo 2025 (máximos estatales)
Coeficientes máximos del RDL 26/2021, comunes a todos los municipios (cada ayuntamiento puede aplicar iguales o inferiores). Se multiplican por el valor catastral del suelo según los años transcurridos.
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0.15 |
| 1 año | 0.15 |
| 2 años | 0.14 |
| 3 años | 0.14 |
| 4 años | 0.16 |
| 5 años | 0.18 |
| 6 años | 0.19 |
| 7 años | 0.2 |
| 8 años | 0.19 |
| 9 años | 0.15 |
| 10 años | 0.12 |
| 11 años | 0.1 |
| 12 años | 0.09 |
| 13 años | 0.09 |
| 14 años | 0.09 |
| 15 años | 0.09 |
| 16 años | 0.1 |
| 17 años | 0.13 |
| 18 años | 0.17 |
| 19 años | 0.23 |
| 20 años o más | 0.4 |
Ejemplo comparado: qué método conviene
Vivienda comprada por 200.000 € y vendida 10 años después por 260.000 €. Valor catastral del suelo: 40.000 € (sobre 100.000 € de valor catastral total). Tipo municipal del 30% (máximo legal):
| Método | Base imponible | Cuota (30%) |
|---|---|---|
| Objetivo (catastral × coef. 0.12) | 4800 € | 1440 € |
| Real (incremento × 40% suelo) | 24.000 € | 7200 € |
En este caso conviene el método objetivo: la cuota sería de 1440 €. La regla general es que el método real interesa cuando la ganancia ha sido pequeña o el inmueble se tuvo pocos años; el objetivo, cuando la revalorización fue alta.
Fuente: RDL 26/2021 (método de cálculo del IIVTNU) y coeficientes máximos estatales 2025 (Ministerio de Hacienda).
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2025?
Desde el RDL 26/2021 puedes elegir entre dos métodos y aplicar el que dé menos cuota. El método objetivo aplica un coeficiente (según los años de tenencia) sobre el valor catastral del suelo. El método real grava el incremento efectivo del valor del suelo (precio de venta menos precio de compra, en la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral). Sobre la base resultante se aplica el tipo de gravamen municipal (hasta el 30%).
¿Cuál es la diferencia entre el método objetivo y el real?
El método objetivo usa coeficientes legales sobre el valor catastral del suelo, sin mirar la ganancia real. El método real calcula la plusvalía efectiva (venta menos compra) atribuible al suelo. El contribuyente puede elegir el que resulte más barato, y a menudo conviene el real cuando la ganancia fue pequeña o el inmueble se tuvo pocos años.
¿Se paga plusvalía municipal si vendí con pérdidas?
No. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si no ha habido incremento de valor del terreno (se vende por igual o menos de lo que se compró), la transmisión no está sujeta al impuesto. Hay que poder acreditarlo con las escrituras.
¿Quién fija el tipo de la plusvalía municipal?
Cada ayuntamiento, en su ordenanza fiscal, dentro del límite legal del 30%. Por eso la cuota final varía según el municipio. Los coeficientes del método objetivo, en cambio, son máximos estatales comunes (RDL 26/2021), que el ayuntamiento puede igualar o reducir.
¿Hay bonificación en la plusvalía por herencia?
Muchos municipios bonifican hasta el 95% de la cuota de la plusvalía cuando el inmueble se transmite por herencia a cónyuge o descendientes y se mantiene un plazo mínimo. La bonificación concreta depende de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.
Datos verificados contra fuentes oficiales (BOE, AEAT, Ministerio de Hacienda). Última revisión: . Las cifras tributarias pueden cambiar por ley de Presupuestos Generales o normativa autonómica. Consulta siempre la norma vigente antes de tomar decisiones fiscales.