ITP en la compraventa de vivienda 2025: cuánto se paga según la CCAA
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas es el tributo que paga el comprador de una vivienda de segunda mano en España. El tipo varía según la comunidad autónoma y puede suponer entre el 4% y el 11% del precio del inmueble.
Qué es el ITP en la compraventa de vivienda
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) grava las transmisiones onerosas entre particulares, principalmente la compraventa de viviendas usadas. Está regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993 (Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD) y desarrollado por el RD 828/1995.
Es un impuesto cedido a las CCAA: cada comunidad autónoma fija el tipo aplicable, las bonificaciones y los plazos de gestión. El hecho imponible aparece regulado en el art. 7 LITPAJD: la transmisión onerosa de bienes y derechos.
ITP vs IVA: cuándo aplica cada uno
- Vivienda nueva (primera transmisión por el promotor): IVA 10% + AJD (variable según CCAA, entre 0,5% y 1,5%).
- Vivienda de segunda mano (transmisión entre particulares): ITP al tipo de la CCAA del comprador.
- Vivienda VPO en primera transmisión: IVA superreducido 4% + AJD.
- Compra a empresario con renuncia a la exención: IVA + AJD reforzado en lugar de ITP.
Tipos del ITP por comunidad autónoma en 2025
La siguiente tabla muestra el tipo general del ITP aplicable a las transmisiones de inmuebles en cada comunidad autónoma. Algunas CCAA aplican una escala progresiva por tramos de precio (Cataluña, Asturias, Comunidad Valenciana, Extremadura) en lugar de un tipo único.
Tipo general del ITP en transmisiones de inmuebles. Las CCAA con escala progresiva aparecen aquí con su tramo más representativo. Detalle completo en tramos del ITP por CCAA.
Cómo se calcula el ITP: ejemplo práctico
La base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral del inmueble. Sobre esa base se aplica el tipo de la CCAA. El cálculo es directo:
Vivienda usada de 200.000 € en distintas CCAA (tipo general):
- Madrid (6%): 200.000 × 6% = 12.000 €
- Comunidad Valenciana (10%): 200.000 × 10% = 20.000 €
- Cataluña (10% tramo bajo, 11% sobre exceso de 1M): 200.000 × 10% = 20.000 €
- Andalucía (7%): 200.000 × 7% = 14.000 €
Para el mismo inmueble, la diferencia entre la CCAA más barata y la más cara puede superar los 8.000 €. Es uno de los costes ocultos de la compra de vivienda que más pesan en operaciones de importes elevados. Estimación informativa, no vinculante: consulta a un asesor para tu caso concreto.
Tipos reducidos y bonificaciones
Casi todas las CCAA aplican tipos reducidos del ITP para colectivos específicos, especialmente cuando el inmueble se destina a vivienda habitual:
- Jóvenes menores de 35 años: tipos reducidos del 3% al 5% según CCAA, generalmente con límite de precio del inmueble (entre 130.000 € y 200.000 €).
- Familias numerosas: reducción del tipo general entre 1 y 3 puntos porcentuales.
- Personas con discapacidad: tipos reducidos del 3% al 5%, con grado de discapacidad reconocido habitualmente del 33% o superior.
- Vivienda habitual de precio inferior a un umbral: en CCAA como Asturias, Cantabria o Galicia, los inmuebles por debajo de cierto precio tributan a tipo reducido.
- Vivienda de protección oficial: tipos reducidos específicos en práctica todas las CCAA.
Las condiciones, límites y porcentajes concretos varían por comunidad. Verifica siempre la norma autonómica vigente y que cumples los requisitos antes de la firma. Consulta la ficha fiscal de tu CCAA para el detalle.
Base imponible: precio de compra vs valor de referencia catastral
La Ley 11/2021, de 9 de julio, modificó el cálculo de la base imponible del ITP estableciendo el valor de referencia del Catastro como suelo mínimo. Las consecuencias son:
- Si el precio escriturado supera el valor de referencia, la base es el precio.
- Si el precio escriturado es inferior, la base es el valor de referencia (la Administración no acepta el precio menor).
- Si no existe valor de referencia para el inmueble, se aplica el valor de mercado declarado por el contribuyente (con posible comprobación de valores).
Cómo impugnar el valor de referencia
El contribuyente puede impugnar el valor de referencia si considera que excede el valor real de mercado. El procedimiento general es:
- Pagar el ITP por el valor de referencia (autoliquidación previa).
- Solicitar la rectificación de la autoliquidación en plazo de 4 años.
- Aportar prueba pericial: tasación de tasador homologado, comparables del mercado, etc.
- Si la Administración deniega, recurso económico-administrativo y, en su caso, contencioso.
Plazo y forma de pago
El plazo general para presentar y pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública o, en su defecto, del documento privado.
- Modelo 600 (estatal) o el modelo equivalente que cada CCAA haya aprobado.
- Presentación electrónica obligatoria en la mayoría de CCAA.
- Oficina liquidadora competente: la del territorio donde se ubica el inmueble.
El impago en plazo genera recargos por presentación extemporánea del 1% por cada mes de retraso (hasta los 12 primeros meses, máximo 15%) y, a partir del año, recargo del 15% más intereses de demora. La presentación extemporánea sin requerimiento previo permite estos recargos reducidos; tras requerimiento de la Administración, se aplican sanciones tributarias específicas.
Calculadora y recursos relacionados
- Calculadora ITP-AJD — calcula el ITP de una compraventa según CCAA y precio.
- Cuánto se paga de ITP por CCAA — comparativa rápida con ejemplos.
- Tramos ITP por CCAA — datos detallados con norma y enlace al BO autonómico.
- AJD por CCAA — el otro tributo que pagas en compras de vivienda nueva o con hipoteca.
- Ficha del ITP — datos generales del impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de ITP al comprar una vivienda de segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. El tipo general oscila entre el 4% en Madrid (en algunos casos) y el 11% en Cataluña para los inmuebles de mayor precio. La mayoría de CCAA aplica entre el 6% y el 10% sobre la base imponible, que es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral.
¿Cuándo se paga ITP y cuándo IVA en la compra de vivienda?
Las viviendas nuevas (primera transmisión por el promotor) tributan por IVA al 10% más AJD por la escritura. Las viviendas de segunda mano tributan por ITP al tipo de la CCAA. La diferencia clave es si el vendedor actúa como sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de su actividad empresarial.
¿Qué bonificaciones del ITP existen para jóvenes o familias numerosas?
La mayoría de CCAA aplican tipos reducidos del ITP (entre el 3% y el 6%) para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o inmuebles destinados a vivienda habitual con precio inferior a un umbral fijado por la CCAA. Los requisitos y cuantías concretas varían por comunidad.
¿Cuál es el plazo para pagar el ITP?
El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública. Se presenta el modelo 600 (o el modelo equivalente que cada CCAA tenga aprobado) en la oficina liquidadora competente. El impago en plazo genera recargos del 5% al 20% más intereses de demora.
¿Qué es el valor de referencia catastral y cómo afecta al ITP?
Desde la Ley 11/2021, la base imponible del ITP es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Este valor lo fija el Catastro y suele aproximarse al valor de mercado. Si el contribuyente considera que el valor de referencia supera el precio real de la operación, puede impugnarlo aportando peritaciones u otras pruebas.
¿Es deducible el ITP en la declaración de la renta?
El ITP no es directamente deducible en el IRPF. Sin embargo, forma parte del valor de adquisición del inmueble: cuando se vende el inmueble en el futuro, el ITP pagado reduce la ganancia patrimonial sujeta a IRPF. En el caso de inmuebles afectos a actividad económica, el ITP puede ser deducible como gasto.
Datos verificados contra fuentes oficiales (BOE, AEAT, Ministerio de Hacienda). Última revisión: . Las cifras tributarias pueden cambiar por ley de Presupuestos Generales o normativa autonómica. Consulta siempre la norma vigente antes de tomar decisiones fiscales.