El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) afecta a cualquiera que firme escrituras notariales con objeto económico inscribibles en registros públicos. Es habitual en hipotecas, declaraciones de obra nueva y escrituras de primera transmisión de vivienda nueva.
¿Cuándo se paga el AJD?
El AJD grava los documentos notariales que cumplan tres condiciones: que sean inscribibles en un registro público, que tengan objeto valuable (precio) y que no estén sujetos al ISD o ITP (arts. 28-32 RDLeg 1/1993). Los supuestos más frecuentes:
- Escritura de hipoteca: la base imponible es el total garantizado (principal + intereses ordinarios + intereses de demora + costas). Tras la STS de octubre 2018, el sujeto pasivo es el banco.
- Compraventa de vivienda nueva (del promotor): la base imponible es el precio de la escritura. El sujeto pasivo es el comprador. Se paga AJD además del IVA.
- Declaración de obra nueva: la base es el coste de la obra. El sujeto pasivo es el propietario-promotor.
- Segregación o división horizontal: tributa por AJD si es inscribible.
Tipos por CCAA en 2025
| CCAA | Tipo AJD documentos notariales |
|---|---|
| Navarra, País Vasco, Ceuta, Melilla | 0,5% |
| Canarias, Comunidad de Madrid | 0,75% |
| La Rioja | 1,0% |
| Andalucía, Asturias | 1,2% |
| Resto CCAA (mayoría) | 1,5% |
Fuente: boletines autonómicos 2025. Fecha: mayo 2026.
Bonificaciones habituales
- Vivienda habitual: muchas CCAA aplican tipos reducidos (0,1%-0,5%) o exenciones en la escritura de hipoteca para adquisición de vivienda habitual.
- VPO: tipos reducidos o exención total para vivienda de protección oficial.
- Jóvenes: algunas CCAA aplican tipos reducidos para compradores menores de 35 años.
- Discapacitados: tipos reducidos o exención para personas con discapacidad reconocida.
La cuota fija del AJD
Además de la cuota variable (porcentaje sobre el objeto), el AJD tiene una cuota fija de 0,30 €/pliego o 0,15 €/folio para todos los documentos notariales, mercantiles y administrativos sujetos, incluso si no tienen cuota variable (por no ser inscribibles o no tener objeto valuable). Es un importe mínimo casi simbólico.
Fuente: RDLeg 1/1993. Estimación informativa, no vinculante. Consulta a un asesor fiscal para tu caso particular.
Preguntas frecuentes
¿En qué casos hay que pagar el AJD?
El AJD grava los documentos notariales que cumplen tres requisitos: ser inscribibles en un registro público, tener objeto valuable (un precio) y no estar sujetos al ISD ni al ITP. Los supuestos más habituales son las escrituras de hipoteca, la compraventa de vivienda nueva al promotor, las declaraciones de obra nueva y las segregaciones o divisiones horizontales que sean inscribibles.
¿Quién paga el AJD en una hipoteca?
Desde la sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2018, en las escrituras de hipoteca el sujeto pasivo del AJD es el banco, no el cliente. La base imponible es el total garantizado: principal más intereses ordinarios, intereses de demora y costas. Es distinto de la compraventa de vivienda nueva al promotor, donde el AJD lo paga el comprador.
¿Cuánto se paga de AJD al comprar una vivienda nueva?
En la compraventa de vivienda nueva al promotor la base imponible es el precio que figura en la escritura, y el AJD se paga además del IVA. El tipo depende de tu comunidad autónoma: en 2025 oscilaba entre el 0,5% y el 1,5%. Como cada CCAA fija el suyo, conviene comprobar el tipo vigente en la tuya antes de calcular el coste.
¿Hay bonificaciones en el AJD por comprar vivienda habitual?
Sí. Muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos o incluso exenciones en la escritura de hipoteca cuando se destina a la adquisición de vivienda habitual. También suele haber ventajas para vivienda de protección oficial, compradores jóvenes o personas con discapacidad reconocida. Como cada CCAA regula sus propias bonificaciones y requisitos, conviene comprobar cuáles están vigentes en la tuya.
¿Se paga AJD aunque la escritura no sea inscribible?
El AJD tiene dos cuotas. La variable, un porcentaje sobre el objeto, solo se aplica si el documento es inscribible y tiene objeto valuable. La cuota fija, en cambio, grava todos los documentos notariales sujetos con 0,30 € por pliego o 0,15 € por folio, incluso los que no generan cuota variable. Es un importe mínimo, casi simbólico.
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