El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto local más recaudatorio de España y el que más contribuyentes afecta. Prácticamente todos los propietarios de inmuebles —urbanos o rústicos— pagan IBI cada año, aunque muchos lo hacen sin entender muy bien cómo se calcula.
Cómo se calcula el IBI
La fórmula es simple: Cuota = Valor catastral × Tipo de gravamen. El tipo lo fija el Ayuntamiento; el valor catastral lo determina el Catastro Inmobiliario del Estado.
Ejemplo: un piso en Sevilla con valor catastral de 150.000 € y tipo del 1,02% paga 1.530 €/año. El mismo piso con valor catastral de 120.000 € en Madrid al 0,456% pagaría 547 €/año.
El valor catastral: la clave del IBI
El valor catastral es el valor administrativo asignado a cada inmueble por el Catastro, que sirve de base imponible del IBI. Se determina mediante las ponencias de valores, documentos técnicos que fijan el valor del suelo y la construcción en cada municipio. Las revisiones catastrales generales se realizan cada 10-15 años, lo que genera valores catastrales muy dispares respecto al mercado.
En municipios con revisión catastral antigua, el valor catastral puede ser el 20-30% del valor de mercado. En municipios con revisión reciente, puede alcanzar el 80-90%.
Tipos de gravamen en grandes ciudades (2025 aprox.)
- Madrid: 0,456%
- Barcelona: 0,66%
- Valencia: 0,897%
- Sevilla: 1,02%
- Zaragoza: 0,759%
Bonificaciones más frecuentes
- Familia numerosa: bonificación obligatoria del 50-90% según el número de hijos, si el importe no supera ciertos límites.
- VPO (Vivienda de Protección Oficial): bonificación obligatoria del 50% durante los 3 años siguientes a la calificación, prorrogable por la ordenanza municipal.
- Energías renovables: bonificación potestativa de hasta el 50% para inmuebles con instalaciones de aprovechamiento de energía solar u otros sistemas sostenibles.
- Inmuebles en municipios de escasa población: bonificaciones de hasta el 95% para inmuebles rústicos en municipios con especial dificultad de desarrollo.
Impugnar el valor catastral
Si crees que tu valor catastral es excesivo, puedes solicitarla reducción mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias ante el Catastro. No es sencillo, pero si has comprado la vivienda por menos que el valor catastral, tienes argumentos para solicitar la revisión.
Fuente: RDLeg 2/2004 (TRLRHL), arts. 60-77. Estimación informativa. Consulta a un profesional para tu caso particular.
Preguntas frecuentes
¿Por qué pago más IBI que un vecino de otra ciudad por un piso parecido?
Porque el IBI depende de dos factores que varían de un municipio a otro: el valor catastral que asigna el Catastro y el tipo de gravamen que aprueba cada Ayuntamiento. Dos pisos similares en ciudades distintas pueden tener valores catastrales y tipos muy diferentes, así que la cuota final cambia mucho. No existe un tipo único a nivel nacional: cada Ayuntamiento fija el suyo dentro de los límites que marca la ley.
¿Cómo se calcula la cuota del IBI?
La fórmula básica es: cuota = valor catastral × tipo de gravamen. El valor catastral lo determina el Catastro Inmobiliario del Estado y el tipo lo fija cada Ayuntamiento en su ordenanza. Por ejemplo, un inmueble con valor catastral de 150.000 € y un tipo del 1,02% pagaría 1.530 € al año. Puedes ver tu valor catastral en el recibo o en la Sede del Catastro, y el tipo vigente en tu Ayuntamiento.
¿Qué es el valor catastral y cada cuánto se revisa?
Es el valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble y que sirve de base imponible del IBI. Se fija mediante las ponencias de valores, que valoran el suelo y la construcción en cada municipio. Las revisiones catastrales generales suelen hacerse cada 10-15 años, por lo que puede quedar muy por debajo del precio de mercado en municipios con revisión antigua y bastante más cerca en los de revisión reciente.
¿Hay bonificaciones que reduzcan el IBI?
Sí. Algunas son obligatorias, como la de familia numerosa (entre el 50% y el 90% según el número de hijos y ciertos límites de importe) o la de Vivienda de Protección Oficial (50% durante los tres años siguientes a la calificación). Otras son potestativas, como la de instalaciones de energía solar (hasta el 50%). Su aplicación concreta depende de la ordenanza de cada Ayuntamiento, así que conviene consultar la de tu municipio.
¿Puedo reclamar si creo que mi valor catastral es demasiado alto?
Sí. Puedes solicitar su revisión ante el Catastro mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias. No es un trámite sencillo, pero tienes argumentos sólidos si, por ejemplo, has comprado la vivienda por un precio inferior a su valor catastral. Corregir el valor catastral reduce la base imponible y, por tanto, la cuota del IBI que pagarás en los ejercicios siguientes.
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