El IBI: cómo se calcula y por qué varía tanto entre municipios

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto local más recaudatorio de España y el que más contribuyentes afecta. Prácticamente todos los propietarios de inmuebles —urbanos o rústicos— pagan IBI cada año, aunque muchos lo hacen sin entender muy bien cómo se calcula.

Cómo se calcula el IBI

La fórmula es simple: Cuota = Valor catastral × Tipo de gravamen. El tipo lo fija el Ayuntamiento; el valor catastral lo determina el Catastro Inmobiliario del Estado.

Ejemplo: un piso en Sevilla con valor catastral de 150.000 € y tipo del 1,02% paga 1.530 €/año. El mismo piso con valor catastral de 120.000 € en Madrid al 0,456% pagaría 547 €/año.

El valor catastral: la clave del IBI

El valor catastral es el valor administrativo asignado a cada inmueble por el Catastro, que sirve de base imponible del IBI. Se determina mediante las ponencias de valores, documentos técnicos que fijan el valor del suelo y la construcción en cada municipio. Las revisiones catastrales generales se realizan cada 10-15 años, lo que genera valores catastrales muy dispares respecto al mercado.

En municipios con revisión catastral antigua, el valor catastral puede ser el 20-30% del valor de mercado. En municipios con revisión reciente, puede alcanzar el 80-90%.

Tipos de gravamen en grandes ciudades (2025 aprox.)

• Madrid: 0,456%
• Barcelona: 0,66%
• Valencia: 0,897%
• Sevilla: 1,02%
• Zaragoza: 0,759%

Bonificaciones más frecuentes

• Familia numerosa: bonificación obligatoria del 50-90% según el número de hijos, si el importe no supera ciertos límites.
• VPO (Vivienda de Protección Oficial): bonificación obligatoria del 50% durante los 3 años siguientes a la calificación, prorrogable por la ordenanza municipal.
• Energías renovables: bonificación potestativa de hasta el 50% para inmuebles con instalaciones de aprovechamiento de energía solar u otros sistemas sostenibles.
• Inmuebles en municipios de escasa población: bonificaciones de hasta el 95% para inmuebles rústicos en municipios con especial dificultad de desarrollo.

Impugnar el valor catastral

Si crees que tu valor catastral es excesivo, puedes solicitarla reducción mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias ante el Catastro. No es sencillo, pero si has comprado la vivienda por menos que el valor catastral, tienes argumentos para solicitar la revisión.

Fuente: RDLeg 2/2004 (TRLRHL), arts. 60-77. Estimación informativa. Consulta a un profesional para tu caso particular.