La plusvalía municipal (IIVTNU) ha vivido una transformación radical en los últimos años tras sucesivas sentencias del Tribunal Constitucional que declararon inconstitucionales partes esenciales de su cálculo. Desde noviembre de 2021, el sistema es diferente y más equitativo.
Historia reciente: las sentencias del TC
- STC 59/2017: el impuesto no puede liquidarse cuando no hay incremento de valor del terreno (venta con pérdida).
- STC 126/2019: tampoco puede liquidarse cuando la cuota supera el incremento real.
- STC 182/2021: el método de cálculo objetivo del artículo 107 TRLRHL es inconstitucional en su conjunto.
Esta última sentencia obligó al legislador a actuar con urgencia: el RDL 26/2021 reformó el impuesto con efectos desde el 10 de noviembre de 2021.
El nuevo sistema: dos métodos a elección del contribuyente
Método objetivo: base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente establecido por el Ayuntamiento según el número de años de tenencia (actualizado anualmente por el Estado). Los coeficientes máximos varían del 0,14 (1 año) al 0,45 (más de 20 años).
Método real: base imponible = diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición atribuible exclusivamente al suelo (no a la construcción). El contribuyente debe acreditar ambos valores.
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable. La Administración no puede aplicar un método diferente al declarado, aunque puede verificar los valores declarados.
Cuándo no se paga la plusvalía municipal
Si el valor del terreno en la transmisión es igual o inferior al de la adquisición (pérdida patrimonial en el suelo), el impuesto no se devenga. El contribuyente debe acreditarlo comparando los valores de adquisición y transmisión del suelo (no del total del inmueble, que incluye construcción).
Quién paga en cada tipo de transmisión
- Compraventa onerosa: el vendedor.
- Herencia y donación: el adquirente (heredero o donatario).
- Dación en pago al banco: el banco (por pacto, aunque formalmente sería el deudor).
Fuente: RDLeg 2/2004 arts. 104-110, RDL 26/2021. Estimación informativa. Consulta a un profesional para tu caso particular.
Preguntas frecuentes
¿Se sigue pagando la plusvalía municipal tras la sentencia del Tribunal Constitucional?
Sí. Después de que el Tribunal Constitucional anulara el método de cálculo anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 estableció un nuevo sistema, de modo que el impuesto sigue vigente pero con reglas distintas.
¿Qué dos métodos hay para calcular la plusvalía municipal?
El método objetivo (valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años transcurridos) y el método real (la ganancia efectiva, por la diferencia entre el valor de compra y el de venta del terreno). El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.
¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Si se acredita que no ha habido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión, la operación no está sujeta y no se paga el impuesto.
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