Valor de referencia catastral 2026: cómo afecta a lo que pagas por ITP y sucesiones (y cómo recurrirlo)

El valor de referencia catastral es, desde 2022, uno de los conceptos que más dinero puede costarte al comprar una vivienda de segunda mano o al heredar un inmueble, y a la vez uno de los peor entendidos. En 2026 vuelve a ser actualidad: la Dirección General del Catastro ha publicado los valores del ejercicio y el Tribunal Supremo ha admitido a trámite un recurso que decidirá hasta dónde puede imponerse ese valor como base del impuesto.

Qué es (y qué no es) el valor de referencia

El valor de referencia lo fija cada año la Dirección General del Catastro para cada inmueble, a partir de los precios comunicados por los notarios en las compraventas reales de la zona. No es una tasación de tu vivienda concreta: es un valor administrativo de mercado por zona y tipología.

Conviene no confundirlo con el valor catastral, que es otra cosa: el valor catastral es el que aparece en el recibo del IBI y sirve para calcular ese impuesto y la plusvalía municipal. El valor de referencia es más reciente (existe desde el 1 de enero de 2022, por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) y su función es distinta: fijar la base imponible mínima de los impuestos que gravan la transmisión de inmuebles.

A qué impuestos afecta

El valor de referencia actúa como suelo de la base imponible en dos impuestos:

• El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compraventa de vivienda de segunda mano entre particulares.
• El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuando se hereda o se recibe en donación un inmueble.

En ambos casos la regla es la misma desde 2022: se tributa por el mayor de dos importes, el valor declarado en la escritura o el valor de referencia del Catastro. Si el Catastro entiende que el inmueble vale más de lo que has pagado o declarado, pagas por ese valor superior. Para las herencias, esto significa que la base del ISD ya no depende solo de lo que declaren los herederos.

No afecta, en cambio, al IBI (que sigue con el valor catastral) ni cambia el precio de compra: solo la base sobre la que se calcula el impuesto de la operación.

Un ejemplo para verlo claro

Supongamos una vivienda de segunda mano comprada por 150.000 € a cuyo inmueble el Catastro asigna un valor de referencia de 170.000 €. El comprador no tributará el ITP sobre los 150.000 € escriturados, sino sobre los 170.000 €. Con un tipo autonómico de ITP del 8 %, la diferencia es de 1.600 € más de impuesto (13.600 € frente a 12.000 €) por los mismos metros cuadrados. El ejemplo es ilustrativo; los tipos de ITP varían por comunidad autónoma.

Cómo consultar el valor de referencia de tu inmueble

El valor de referencia de cada inmueble se consulta de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es), con la referencia catastral o los datos del inmueble, identificándote con certificado, DNI electrónico o Cl@ve. Los valores de cada ejercicio se anuncian en el BOE a través de la resolución anual de la Dirección General del Catastro. Es recomendable consultarlo antes de firmar o de presentar la autoliquidación, porque es el número que Hacienda usará como mínimo.

Cómo recurrirlo si es superior al valor real

El valor de referencia no puede modificarse de forma previa: hay que pagar primero y reclamar después. Las dos vías son:

• Solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, si ya has autoliquidado el impuesto. Dispones de cuatro años para pedirla.
• Recurso contra la liquidación que gire la Administración, cuando sea ella la que liquida.

En ambos casos, la clave probatoria es aportar una tasación pericial del inmueble —realizada por un técnico que lo visite y documente su estado real— que acredite que el valor de mercado es inferior al de referencia. Sin esa prueba, la reclamación tiene poco recorrido. Para las herencias, la vía se cruza con la guía de cómo se calcula el Impuesto de Sucesiones; para la compraventa, con la de ITP en la compra de vivienda de segunda mano.

La novedad de 2026: el Tribunal Supremo entra en el debate

Hasta ahora, la Administración defendía que el valor de referencia se aplica de forma casi automática como base imponible. En 2026 eso podría matizarse: mediante auto de 29 de abril de 2026 (recurso de casación 4357/2026), el Tribunal Supremo admitió analizar, por primera vez, si el valor de referencia debe aplicarse siempre como base del ITP o si puede rebatirse mediante informes periciales u otras pruebas que acrediten un valor real inferior. La respuesta del Supremo fijará doctrina y puede reforzar la posición del contribuyente que impugna. Mientras tanto, la recomendación práctica no cambia: consultar el valor antes de la operación, conservar la documentación del precio real y, si hay una diferencia relevante, encargar una tasación y solicitar la rectificación dentro del plazo de cuatro años.

Fuentes: Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal; texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; Dirección General del Catastro (valores de referencia del ejercicio, publicados en el BOE); Tribunal Supremo, auto de admisión de 29 de abril de 2026 (rec. 4357/2026). Fecha de redacción: julio de 2026. Contenido informativo, no asesoramiento fiscal.